전세사기 | 깡통전세 | 예방법 | 계약 전후 | 확인사항 | 총정리

전세사기 ❘ 깡통전세 ❘ 예방법 ❘ 계약 전후 ❘ 확인사항 ❘ 총정리

오늘은 전세사기 피해 예방 방법에 대해서 알아 보겠습니다.

최근 전세 사기 문제가 계속해서 사회적 이슈로 떠오르고 있습니다. 전세 사기의 주요 수법으로는 허위 계약서 작성, 임대료 선불 요구, 보증금 미반환 등이 있으며, 이로 인해 많은 피해자들이 발생하고 있습니다. 그러나 이러한 상황에서도 근본적인 해결책은 아직 마련되지 않고 있습니다. 이에 따라, 전세 사기를 예방하기 위한 개인적인 준비와 주의가 필요합니다.

 

먼저, 허위 계약서 작성은 전세 사기에서 가장 빈번하게 발생하는 수법 중 하나입니다. 계약서 작성 시, 임대인의 신원 확인이 필수적이며, 실제 소유자와의 계약인지 확인해야 합니다. 등기부 등본을 통해 소유자와 계약자가 일치하는지, 소유권에 이상이 없는지 검토하는 것이 중요합니다.

 

또한, 임대료 선불 요구에 대한 주의도 필요합니다. 합법적인 전세 계약에서는 보통 보증금과 월세를 선불로 지급하는 경우는 드뭅니다. 계약 전에 임대인이 요구하는 금액과 지급 방법에 대해 충분히 검토하고, 계약서에 명시된 내용을 정확히 확인하는 것이 필수적입니다.

 

보증금 미반환 문제는 전세 사기의 가장 큰 피해 중 하나입니다. 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 예방하기 위해서는 계약서에 보증금 반환 관련 조항을 명확히 기재하고, 임대인과의 연락처를 확보하여 후속 절차를 관리하는 것이 필요합니다.

 

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1. 전세 계약 전 확인사항

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전세 계약을 진행하기 전에는 여러 가지 확인 절차가 필요합니다. 첫 번째로, 공인중개사의 자격을 검토하는 것이 중요합니다. 공인중개사가 등록된 사무소인지, 자격이 유효한지 확인하기 위해서는 경기부동산포털 또는 각 구청, 시청의 부동산 관리 부서에 문의하여 해당 공인중개사의 등록 상태를 확인할 수 있습니다. 무자격자가 공인중개사 행세를 할 수 있는 상황이 있기 때문에, 이러한 절차를 반드시 밟아야 합니다.

 

다음으로는 공인중개사에게 임대물건에 관한 문서들을 요청하고 확인하는 것이 필요합니다. 건축물대장을 통해 물건의 정확한 위치, 소유자, 면적, 위반 건축물 여부 등을 확인할 수 있으며, 등기부등본을 통해서는 건축물대장에 기재된 주소와 일치하는지, 소유권 및 근저당권 등의 권리 관계를 검토할 수 있습니다. 납세증명서는 국세 및 지방세 체납 여부를 확인할 수 있으며, 확정일자 및 전입세대 열람도 임대인 또는 공인중개사를 통해 요청하고 확인해야 합니다. 이때, 계약 당일 발급된 문서의 날짜를 확인하여 정확성을 기하는 것이 중요합니다.

 

또한, 집주인의 신분증과 관련 서류의 진위 여부를 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본에 기재된 소유자가 계약을 진행하는 집주인과 동일한지 신분증 사진과 얼굴을 대조하고, 신분증의 진위를 확인하는 절차를 거쳐야 합니다. 이는 계약의 신뢰성을 높이기 위한 중요한 과정입니다.

 

마지막으로, 집주인이 아닌 대리인이 계약을 진행할 경우에는 위임 관계를 명확히 해야 합니다. 이때 위임장과 집주인의 인감증명서(부동산 임대차 계약용) 등을 확인하고, 집주인과의 영상 통화를 통해 직접 얼굴을 대조하며 계약 내용을 확인하는 것이 필요합니다. 이러한 절차를 통해 계약의 안정성을 확보할 수 있습니다.

 

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2. 전세 계약 후 확인 및 해야 할 사항

전세 계약을 체결한 후에는 몇 가지 중요한 절차를 신속히 진행해야 합니다. 계약 당일에는 반드시 계야서에서 확정일자를 부여받고, 전입신고를 진행해야 합니다. 확정일자는 계약일에 부여받아야 하며, 이는 임차인이 선순위 채권자의 지위를 확보하는 데 필수적입니다. 이렇게 하면 보증금 반환에 대한 우선권을 가질 수 있어, 보증금을 보호하는 데 중요한 역할을 합니다. 전입신고는 익일 0시부터 효력이 발생하므로, 계약 당일에 이를 완료하는 것이 좋습니다.

 

또한, 임대차 계약 체결 후 20일 이내에 주택 전월세 신고를 해야 합니다. 이는 2021년 6월부터 법적으로 의무화된 사항으로, 신고를 하지 않을 경우 과태료가 부과될 수 있습니다. 다만, 현재는 신고 의무화에 따른 과태료 유예 기간이 존재하여, 당장 과태료가 부과되지는 않습니다. 그러나 법적 절차를 준수하기 위해 이 기간 내에 신고를 완료하는 것이 바람직합니다.

 

마지막으로, 임대보증금의 안전을 보장하기 위해 보증 가입 절차를 밟아야 합니다. 주택도시보증공사(HUG), 서울보증(SGI), 한국주택금융공사(HF) 등에서 제공하는 보증에 가입하면, 집주인과 보증금 반환 문제 발생 시 보증사로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이는 전세 보증금 반환에 있어 중요한 보호 장치가 되므로, 계약 체결 후 반드시 보증 가입을 진행해야 합니다.

 

이와 같은 절차를 성실히 이행하면 전세 계약에서의 법적 권리를 확립하고, 추후 문제 발생 시 자신을 보호할 수 있습니다.

 

 

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마치며

전세사기와 깡통전세는 주거 안전과 재정적 안정성에 큰 위협이 될 수 있습니다. 따라서, 전세 계약을 체결하기 전에 신중한 접근이 필요합니다. 먼저, 계약 전에는 반드시 세입자가 확인해야 할 주요 사항들이 있습니다. 계약서에 명시된 모든 조건을 세심하게 검토하고, 집주인이나 중개업체의 신뢰성을 확인하는 것이 중요합니다. 이를 통해 깡통전세나 사기 피해를 예방할 수 있습니다.

 

계약 전, 주택의 법적 상태를 점검하는 것이 필수적입니다. 해당 주택이 담보대출에 묶여 있거나, 법적 분쟁 중에 있는지 확인하는 과정은 주택의 안전성을 보장하는 데 큰 역할을 합니다. 공인중개사나 관련 기관을 통해 주택의 등기부 등본을 확인하고, 이전 세입자의 보증금 반환 여부도 반드시 점검해야 합니다.

 

계약 후에도 주의해야 할 사항들이 있습니다. 전세 계약 체결 후, 주택의 상태를 지속적으로 점검하고, 필요한 경우 적절한 조치를 취하는 것이 중요합니다. 전세금을 보호하기 위해 보증보험 가입 여부를 확인하고, 주택의 상태에 따라 필요시 수리 요청을 해야 합니다. 이러한 조치들은 향후 발생할 수 있는 문제를 예방하고, 안전하게 전세 생활을 할 수 있도록 도와줍니다.

 

또한, 전세 계약과 관련된 모든 서류와 기록을 철저히 보관하는 것이 중요합니다. 이력서, 계약서, 보증금 지급 증빙자료 등을 잘 관리함으로써 문제가 발생했을 때 신속하게 대응할 수 있습니다. 이러한 준비가 깡통전세와 전세사기로 인한 피해를 예방하는 데 큰 도움이 될 것입니다.

 

전세사기와 깡통전세를 예방하기 위해서는 계약 전후의 꼼꼼한 확인과 준비가 필요합니다. 세입자로서의 권리를 지키기 위해서는 관련 법규를 충분히 이해하고, 신뢰할 수 있는 정보원을 통해 검토를 진행하는 것이 중요합니다. 이를 통해 보다 안전한 전세 입주와 주거 생활을 보장받을 수 있습니다.